Beaucoup pensent que le rendement brut suffit à évaluer un investissement locatif. C'est faux.
Ce chiffre ne veut rien dire. Seul, il ne te protège pas. Il ne paie pas tes charges. Il ne te nourrit pas.
Voici ce qu'on oublie souvent :
- La taxe foncière, c'est en moyenne 1 à 2 mois de loyer perdus.
- La vacance locative ? 1 mois par an, c'est -8% à -10% sur ton rendement réel.
- La fiscalité (IR + 17,2% de prélèvements sociaux) peut avaler 30 à 50% de ce qui reste.
Résultat : ton 7% brut devient 3%, parfois 2,5%. Et tu perds de l'argent chaque mois sans t'en rendre compte, jusqu'au relevé de compte.
La question à te poser n'est pas "quel est le rendement brut ?" mais "est-ce que mon loyer couvre mes charges + mon crédit + mes impôts ?"
Si la réponse est non, c'est un gouffre, pas un investissement.
Ce qu'il faut regarder à la place : le rendement net-net, et surtout le cash-flow mensuel réel.
Tu veux investir à Argenteuil ? La tension locative est là. Les prix sont accessibles. Mais encore faut-il choisir le bon bien avec les bons chiffres.
C'est exactement là que j'interviens. 🔑
Audrey Heiser - Immobilier 95
