Tu penses que c'est bon.
Mais tu n'as encore rien calculé de vrai. 📈
Voici la méthode en 4 étapes pour savoir si un bien vaut vraiment la mise.
Étape 1 : calcule ton rendement brut
Formule simple : (loyer annuel / prix d'achat) x 100
Exemple concret : un T3 à 200 000 € loué 900 €/mois = 5,4 % brut.
C'est le chiffre qu'on te montre le plus souvent. Ne t'arrête jamais là.
Étape 2 : soustrait les charges réelles
Taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion si tu délègues.
Retire tout ça du loyer annuel avant de recalculer.
Résultat : ton rendement net de charges. Souvent 1 à 1,5 point en moins.
Étape 3 : intègre la fiscalité
En location nue, tes loyers s'ajoutent à tes revenus. En LMNP au réel, tu peux amortir le bien et réduire fortement l'imposition.
Le régime fiscal change tout au rendement net net.
Étape 4 : croise avec la réalité du marché. Par exemple, à Argenteuil :
Prix moyen : ~3 221 €/m². Loyer moyen : ~20€/m²/mois (en nu). 53 % de locataires dans la ville.
La tension locative est réelle. La vacance, faible. C'est ce qui sécurise ton investissement.
Ta grille de lecture rapide :
- Rendement net < 4% : investissement patrimonial, tu joues la plus-value
- Entre 4 et 6% : équilibré, solide
- Au-dessus de 6% : vérifie les travaux et la vacance avant de signer ✅
Tu veux qu'on applique ce calcul à un bien précis ?
Envoie-moi un message, je te fais une simulation. 🔑
